Если Вы собираетесь приобрести земельный участок, который еще не оформлен по результатам кадастровых работ, то обязательно до покупки необходимо провести кадастровые работы.
Если участок уже стоит на кадастровом учете – желательно проверить «чистоту кадастра». Да, сейчас существует и используется такой термин, в связи с тем, что реестровых ошибок встречается достаточно.
Для проверки следует обратиться к кадастровому инженеру с просьбой вынести точки границ земельного участка на местности. Вынос в натуру производится на основании выписки ЕГРН на земельный участок, по тем координатам, которые содержатся в кадастре, при помощи геодезических приборов. Производится в присутствии Заявителя.
В момент выноса точек в натуру выясняется, совпадает ли фактическое местоположение точек границ земельного участка на местности с теми координанами данных точек, которые внесены и содержатся в ЕГРН.
Сдавать межевой план надо собственнику или представителю по нотариально удостоверенной доверенности в МФЦ, желательно, по месту расположения земельного участка. Госпошлина за регистрационные действия составляет 350 руб.
У кадастрового инженера так же существует возможность сформировать через Удостоверяющий центр Электронно-цифровую подпись (ЭЦП) Заявителя. Тогда отправлять пакет с межевым планом, заверив его ЭЦП Заявителя, будет кадастровый инженер. И получать ответ тоже. Заявителю идти сдавать/получать никуда не надо. Подпись выпускается на год, но после того, как земельный участок пройдет учет и регистрацию, ее можно будет отозвать досрочно. Или передать Заявителю на съемном носителе для пользования.
Это очень актуально сейчас, когда МФЦ работают по записи, существуют очереди.
Заказчик обращается к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер с помощником приезжает и геодезическими приборами измеряет земельный участок. Измерения с приборов обрабатываются в специальном программном обеспечении, определяются уникальные координаты поворотных точек земельного участка и его площадь. Далее кадастровый инженер заказывает сведения государственного кадастра недвижимости на кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, и анализирует определенное им местоположение участка относительно смежников, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Составляется Акт согласования границ. Собственники смежных земельных участков, стоящих на кадастровом учете, не подписывают Акт, так как границы были согласованы ранее. После проведения согласования границ, подготавливается Межевой план на земельный участок, который в виде XML-файла записывается на сд-диск и передается Заказчику для сдачи в Росреестр для одновременной постановки на кадастровый учет и регистрации права.
Если выявлена кадастровая ошибка в определении характерных координат границ земельных участков, допущенная ранее специалистом, проводившим межевание – ее можно исправить. И возникла она скорее всего не по тому, что кто-то плохо сделал свою работу. Просто ранее были одни правила постановки на кадастровый учет, сейчас другие.
По действующему законодательству, кадастровая ошибка называется реестровой ошибкой.
Допустим, после проведения кадастровых работ, выяснилось, что Вашему участку мешают два других земельных участка, смежных, которые уже стоят на кадастровом учете, но с ошибкой (их фактические границы на местности не совпадают с границами, внесенными в ЕГРН). В этом случае ошибку может исправить Ваш кадастровый инженер или тот специалист, который проводил кадастровые работы соседям. Нужно измерить два смежных участка, определить их координаты. Подготовить межевой план на Ваш участок со вложенными пересчетами земельных участков с ошибкой. Конечно, такие действия производятся при согласии соседей, с предоставлением их правоустанавливающих документов и с согласованием границ, так как границы смежных участков меняются.
Если возникает ситуация непримиримых противоречий между соседями, тогда нужно обращаться в суд. Назначается землеустроительная экспертиза или Ваш кадастровый инженер готовит Заключение для суда с описанием Вашей ситуации.
- В первую очередь потому, что земельное законодательство изменилось, изменились требования к точности определения границ земельных участков.
- Для того чтобы определить точные границы земельного участка, его площадь. Зачастую при проведении кадастровых работ выявляются следующие случаи:
-участок не имеет кадастрового номера, есть только устаревший или условный номер,
-границы участка на местности (по ограждению) при сравнении со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о смежных участках, пересекаются/накладываются с границами смежных участков, внесенных в ЕГРН с ошибкой,
-площадь земельного участка по результатам измерений оказывается больше или меньше указанной в правоустанавливающих документах,
-земельный участок числится как ранее учтенный, но не содержит сведений о собственнике.
- Чтобы образовать новый участок для оформления в собственность прирезки или оформления аренды.
- Для того, чтобы разделить, объединить, перераспределить участки, выделить долю, наложить обременение, сервитут.
- Если Ваш земельный участок оформлен по материалам межевания и внесен в ЕГРН, сведения о его границах будут учтены при оформлении смежных земельных участков, при наложении территориальных зон (охранные культурных памятников, водоохранные, зоны аэропортов, ЛЭП и др.) Проще говоря, место расположения Вашего участка не будет занято кем-то другим на цифровой карте.
- Надлежащим образом оформленный земельный участок является более привлекательным для регистрации сделок купли-продажи, дарения и т.д., так как информация о нем (координаты характерных точек границ, сведения о собственнике, площадь) в полном обьеме содержится в ЕГРН.
- Участок, который не имеет четко определенных границ, может быть захвачен третьими лицами, что в дальнейшем приведет к экспертизам и судебным разбирательствам.
В настоящее время на руках у собственников земельных участков есть разные виды правоустанавливающих документов на земельные участки: это и совсем старые документы (Акты исполнительной власти, Выписки из похозяйственной книги), и такие, как «голубые», «розовые» свидетельства о праве собственности, более новые свидетельства – все они действительны и сведения о данных участках содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как о ранее учтенных участках. Государственная регистрация права собственности на такие земельные участки была совершена по правилам земельного законодательства, действовавшим ранее и является юридически значимой.
На сегодняшний день ни один закон не обязывает собственников проводить межевание и определять координаты точек границ земельного участка и не устанавливает сроков для этого.
В настоящее время этим занимается кадастровый инженер, который имеет соответствующую квалификацию, сдавший экзамен и получивший Аттестат кадастрового инженера. Сведения о действующих кадастровых инженерах есть на сайте Росреестра. Кроме того, каждый кадастровый инженер является членом саморегулируемой организации (СРО) по кадастровой деятельности, соответственно на сайте СРО так же размещаются сведения о кадастровых инженерах. Самое крупное – А СРО Кадастровые инженеры. Кадастровый инженер может быть индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, имеет свою печать, деятельность его застрахована. Деятельность кадастрового инженера регламентируется 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007.
Это определение уникальных координат характерных точек границ земельного участка на местности для того, чтобы его можно было однозначно выделить среди других участков и для того, чтобы нанести на цифровую кадастровую карту России, которая содержится на официальном сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта). Проводится при помощи геодезических и спутниковых приборов.
В соответствии с действующим законодательством термин «межевание» заменен на Кадастровые работы.